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• Guida ad un acquisto sicuro: considerazioni generali
• Il deposito del prezzo presso il Notaio
• I pericoli di un acquisto: schema riepilogativo

Il deposito del prezzo presso il Notaio

DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO

Nelle schede precedenti, relative all’argomento “Acquisto sicuro”, sono stati esaminati i pericoli e i rischi della fase preliminare dell’acquisto e del momento della contrattazione preliminare, che, come si è detto, si svolge il più delle volte  tra privati, che non si conoscono tra loro,  e senza l’assistenza di un tecnico del diritto (notaio) che possa garantire il buon esito di un contratto preliminare.

Ma, i pericoli e i rischi di un investimento immobiliare non si esauriscono con la fase preliminare: nonostante, infatti, si giunga ad una regolare conclusione del contratto definitivo di vendita, con il rogito notarile, i pericoli medesimi e il rischio di un grave danno continuano a persistere anche dopo la stipula notarile dell’atto definitivo di vendita, per il possibile verificarsi della fattispecie che segue.

L’atto notarile di vendita viene stipulato sulla base di visure, ipotecarie e relative alla situazione giuridica dell’immobile, che (a seconda dello stato di aggiornamento dei Registri Immobiliari) fanno stato fino al giorno precedente la data di stipula (eccezionalmente fino al giorno della stipula).

L’atto notarile di vendita è, come è noto, soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari, trascrizione che normalmente viene eseguita nel più breve tempo possibile (anche se l’art. 2671 c.c. prevede un termine massimo di trenta giorni): solo dal momento della effettuata trascrizione la vendita è opponibile ai terzi e il procedimento di acquisto è definitivamente concluso.

Ora, dal momento dell’ultima visura aggiornata all’atto della stipula, fino al momento della trascrizione dell’atto, intercorrono diversi giorni (che possono andare da un minimo di tre ad un massimo di trenta), durante i quali la parte acquirente è totalmente esposta al rischio che, nel suddetto intervallo, e prima della trascrizione dell’atto, vengano iscritte nei Registri Immobiliari, a carico dell’immobile acquistato (e del venditore) ipoteche, pignoramenti, sequestri, o altre formalità pregiudizievoli: tali formalità pregiudizievoli, iscritte prima della trascrizione dell’ atto di vendita,  saranno a quel punto totalmente opponibili all’acquirente dell’immobile, che ne assume tutte le conseguenze dannose.

In molti Paese stranieri, soprattutto in Francia, l’ordinamento giuridico prevede, al fine di tutelare in modo pieno e assoluto, sia l’acquirente (che altrimenti sarebbe colpito e pregiudicato dalle nuove e sconosciute formalità pregiudizievoli), sia il venditore ( che altrimenti dovrebbe rispondere per danni nei confronti dell’acquirente, pur con tutte le lungaggini giudiziarie) che il prezzo della vendita “resti depositato presso il notaio” fino al momento della trascrizione e dell’aggiornamento delle visure a quell data: il notaio, pertanto, a seguito del deposito del prezzo, assume l’ incarico di verificare, una volta trascritto l’atto di vendita, che nell’ intervallo di tempo sopra descritto non siano intervenute formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile acquistato.

La somma depositata, a quel punto, verrà quindi svincolata a favore della parte venditrice, se nessuna formalità pregiudizievole è intervenuta, in un breve lasso di tempo dalla stipula.

Pertanto, al fine di eliminare completamente i rischi e pericoli sopradescritti, potrebbe essere consigliabile (soprattutto nei casi maggiormente a rischio) depositare il prezzo della vendita presso il Notaio, con svincolo della somma appena effettuata la trascrizione e verificata la inesistenza di sopraggiunte formalità pregiudizievoli.

 Sarebbe opportuno e consigliabile, tuttavia, che la decisione eventuale di servirsi di questo meccanismo e prassi fosse già prevista in sede di conclusione del contratto preliminare che dovrebbe contenere (soprattutto nei casi di maggior rischio) una apposita clausola che preveda testualmente:

“Il pagamento del prezzo sarà effettuato con le seguenti modalità:

a)      quanto ad euro……… vengono versate in data odierna, a titolo di caparra confirmatoria (o:acconto prezzo) dalla parte promettente acquirente alla parte promettente venditrice, la quale ne rilascia quietanza;

                b)     quanto ad euro…….. dovranno essere versate al momento dell’atto notarile di vendita: tale somma dovrà essere consegnata in deposito al notaio rogante (e iscritta nel Repertorio Somme e Valori), che provvederà a svincolarla, a favore della parte venditrice, solo dopo aver trascritto l’atto ed aver accertato l’inesistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, non conosciute al momento dell’atto definitivo di vendita.”