PERICOLI E PROFILI DI POSSIBILE ALLARME | IPOTESI E FATTISPECIE | EFFETTI SUL CONTRATTO | CONSEGUENZE E RIMEDI | CONSIGLI E CAUTELE |
I) PERICOLI DI CARATTERE SOGGETTIVO |
DEL VENDITORE:
- SOSTITUZIONE DI PERSONA - FALSITA' del titolo di Provenienza |
NULLITA' DEL CONTRATTO
- per falsità della firma
- acquisto a non domino |
Necessità di - azione penale per la dichiarazione di falso; |
-Assunzione delle maggiori informazioni ed elementi possibili in ordine a: identità personale, domicilio effettivo, codice fiscale, (richiesta tesserino originale) e ogni altro elemento utile · verifica dell’autenticità del titolo di provenienza presso il notaio rogante (n. di rep. - parti - data) |
- bene comune intervento di un solo coniuge - bene acquistato dal venditore da solo, in regime di comunione legale - dichiarazione del venditore di regime di separazione dei beni |
in caso di inesattezza o falsità delle dichiarazioni del venditore INVALIDITA’ DEL CONTRATTO per mancato intervento dell’altro coniuge al contratto |
la stipula della vendita definitiva non può essere conclusa per il diniego alla stipula del coniuge non intervenuto
- eventuale risoluzione del contratto per inadempimento
- necessità di recupero delle somme già versate |
- richiesta dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
- verifica del regime patrimoniale
- verifica dell’acquisto nel titolo di provenienza | |
STRANIERO
- cittadino della UE
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- stessi diritti del cittadino italiano |
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nulla
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- se extracomunitario soggiornante con permesso di soggiorno
- se extracomunitario non soggiornante e senza permesso di soggiorno |
- stessi diritti del cittadino
- necessità della sussistenza della “condizione di reciprocità “ con lo Stato di provenienza: se esso sussiste |
- Impossibilità di stipula della vendita definitiva per mancanza di capacità del venditore - risoluzione del contratto - possibile perdita delle somme già versate in caso di impossibilità di recupero |
- VERIFICA dell’esistenza e della validità del permesso di soggiorno
- in ogni caso VERIFICA della sussistenza della condizione di reciprocita’ (sito: www.Esteri.it) |
BENE, CAPACITA’ DI DISPORRE
1) il venditore non è l’intero e pieno proprietario e si obbliga per l’intero |
- invalidità del contratto nel caso di mancato intervento degli alti comproprietari |
- Impossibilità di stipula della vendita definitiva - impossibilità dell’esecuzione in forma specifica del contratto nei confronti degli altri comproprietari - risoluzione del contratto preliminare - Necessità di possibile azione per il recupero delle somme versate |
- verifica del titolo di provenienza nella parte relativa agli effettivi acquirenti - visure ipocatastali - relazione immobiliare da cui si desume l’attuale assetto proprietario
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2) il venditore dichiara di intervenire per conto di sé e degli altri comproprietari (eventuale “falsus procurator”) |
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- impossibilità di stipula della vendita definitiva
- risoluzione del preliminare per inadempimento
- necessità di un’azione civile per il recupero delle |
- Verifica della preesistenza di una procura notarile che conferisca il potere di vendita dell’immobile
- verifica dell’autenticità della procura notarile | |
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| somme già versate | presso il notaio rogante (n. di rep. – data – parti) |
e) VENDITORE SOCIETA’
- potere di RAPPRESENTANZA
- potere di amministrazione |
in caso di difetto dei poteri di rappresentanza e/o di amministrazione
- invalidità del contratto
- annullabilità salvo ratifica dell’assemblea dei soci |
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necessità di “VISURA CAMERALE” presso il Registro Imprese (Camera di Commercio)
- verifica dell’autenticità dell’eventuale certificato camerale presentato
- verifica delle persone cui sono conferiti i poteri di rappresentanza e di amministrazione
- verifica delle eventuali limitazioni al potere di amministrazione
- in caso di consiglio di amministrazione, acquisizione delle delibere del Consiglio di Amministrazione che attribuisce i poteri e della delibera di nomina dell’eventuale “Amministratore Delegato”, con indicazione dei poteri conferiti
- indicazione di tutti gli elementi identificativi della società, rilevati dalla Visura camerale
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f) venditore PERSONA GIURIDICA, ASSOCIAZIONE, FONDAZIONE (vedi quanto previsto per le società)
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idem a società
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idem a società
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idem a società
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g) venditore associazione non riconosciuta
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idem a società
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idem a società |
- impossibilità di effettuare una visura camerale - necessità dell’ acquisizione dell‘atto costitutivo e dello Statuto dell’ associazione da cui rilevare i legali rappresentanti e i poteri attribuiti
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II) PERICOLI DI CARATTERE OGGETTIVO
a) profilo catastale |
necessità di esatta identificazione catastale, delle variazioni catastali, mutamenti di destinazione di uso, scorporo e frazionamenti
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necessità di eventuale rettifica per l’esatta identificazione e descrizione catastale |
eventuali problemi e ritardi in sede di stipula della vendita definitiva: - necessità di eventuali rettifiche e/o denunce per la situazione catastale dell’immobile prima della vendita definitiva
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- acquisizione e verifica del “certificato catastale” presso gli Uffici del Catasto - acquisizione e verifica della “Piantina o Planimetria Catastale” dell’immobile - verifica delle conformità della “Piantina Catastale“ alla “Situazione reale dell’immobile”
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b) profilo urbanistico |
opportunità dell’ identificazione degli - estremi dei titoli edilizi e urbanistici - estremi e indicazioni delle eventuali concessioni in sanatoria - estremi e indicazioni degli eventuali condoni edilizi in corso e dei versamenti di oblazioni ed oneri concessori ad esso relativi |
In caso di mancanza - impossibilità di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 1932 c.c. e di sentenza di trasferimento |
Nella vendita definitiva necessità della dichiarazione di parte venditrice relativa a estremi da titoli edilizi e urbanistici e dagli eventuali condoni edilizi, a pena di nullità
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- acquisizione e verifica degli estremi della licenza edilizia, della concessione o del permesso di costruire;
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- se il bene è colpito da gravi irregolarità urbanistiche (assenza di licenza o concessione, totale difformità) bene non condonabile |
il bene è incommerciabile Nullità del contratto |
impossibilità della stipula della vendita definitiva per nullità del contratto; - possibile necessità di azione civile per il recupero delle somme già versate |
- verifica dello stato urbanistico - verifica delle regolarità e legittimità degli eventuali condoni edilizi in corso, in caso di concessioni in sanatoria non ancora intervenuta |
c) profilo dello stato giuridico del bene |
1) spese condominiali:
a carico del venditore: - spese ordinarie fino alla vendita definitiva
a carico dell’acquirente: - spese ordinarie dalla vendita definitiva in poi |
necessità di regolamentazione della ripartizione delle spese |
in caso di mancate identificazione e regolamentazioni delle spese, delle eventuali pendenze subentro dell’acquirente e responsabilità in solido con il venditore L’acquirente è comunque responsabile del pagamento nei confronti del Condominio il debito grava sull’immobile |
- acquisizioni di dichiarazione dell’Amministratore del Condominio, relativa alla inesistenza di debiti a carico del venditore nei confronti del condominio, ovvero di indicazione dei debiti pendente per spese ordinarie - dichiarazione dell’Amministratore del condominio sullo stato delle spese straordinarie deliberate dall’Assemblea dei condomini prima del contratto preliminare e dello stato di esecuzione o meno della stessa - acquisizione dell’eventuale REGOLAMENTO di condominio - verifica di eventuali riserve o diritti di uso esclusivo riservati ad alcuni condomini |
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- ipoteche - pignoramenti - sequestro, conservativo, giudiziario o penale - citazioni e domande giudiziali - servitù - atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche |
- necessità della indicazione dei dati identificativi delle formalità, dell’importo, del creditore, del titolo - regolamentazione negoziale per l’estinzione dei debiti pendenti ed esistenti dalla data del contratto, garantiti dall’edificio oggetto di pignoramento o sequestro conservativo - regolamentazione degli |
- il bene immobile anche dopo la vendita definitiva continua ad essere oggetto dell’ iscrizione o formalità pregiudizievole. L’acquirente è esposto a tutte le iniziative e procedure esecutive derivanti da formalità esistenti, proposte dai creditori del venditore. - eventuale azione civile di regresso nei confronti del venditore, ove solvibile, per |
- visure ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio competente - acquisizione di una “RELAZIONE IMMOBILIARE” sullo stato giuridico del bene e delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti su di esso - acquisizione della documentazione e dichiarazione degli eventuali creditori (Banche |
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| obblighi a carico del venditore relativi alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli prima della vendita definitiva | il recupero dei danni per l’eventuale evizione dell’immobile o per il recupero delle somme pagate per l’estinzione dei debiti
| o altri) relativi allo stato attuale del debito esistente alla data del preliminare e poi, della vendita definitiva - estinzione eventuale del debito del venditore, con parte del prezzo, solo al momento della vendita definitiva |
.III)PERICOLI DIORDNE GIURIDICO |
1) VINCOLI DI INALIENABILITA’
a) immobili di provenienza dalle Dismissioni patrimoniali immobiliari degli Enti Previdenziali (legge n.104/96 e legge 410/2000) - dieci anni, con due esimenti - cinque anni, senza esimenti
b) edilizia agevolata (legge n. 179/1992) - cinque anni con possibilità di vendita, previa autorizzazione della Regione
c) edilizia convenzionata (alloggi realizzati nei piani |
- nullità del preliminare - possibilità di un preliminare con decorrenza del termine per l’esecuzione dopo la scadenza del divieto
- possibilità di preliminare con decorrenza del preliminare a partire dalla scadenza del divieto
dal 15 novembre 1992 non esistono più divieti |
- impossibilità precedenti non a procedere alla stipula della vendita definitiva in presenza del divieto di alienazione: nullità del contratto
- decadenza dalle agevolazioni fiscali e dei contributi. Il contratto di vendita definitivo può essere stipulato anche prima del termine con l’autorizzazione della regione
si può stipulare la vendita definitiva |
-verifica del titolo di provenienza - controllo della sussistenza temporanea del divieto di alienazione
- verifica del titolo di provenienza - controllo dell’esistenza degli interventi agevolativi e degli eventuali contributi
- verifica del titolo di provenienza |
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di edilizia economica popolare (PEEP) - acquisto in piena proprietà
- acquisto in diritto di superficie abrogazione delle norme di divieto (art. 35 Legge n. 865/1971)
d) edilizia sovvenzionata (alloggi costruiti direttamente dallo Stato o Enti Pubblici Legge n. 60/1963 L. 1035/1972 Legge 513/1977 e Legge n. 560/93) (alloggi ex IACP – ATER ecc) divieti di 10 o 15 anni |
sanzionati con la nullità del contratto - possibilità di previsione nelle convenzioni edilizie di divieti di alienazioni anche dopo il 15 marzo 1992: natura fittizia: il contratto può essere stipulato con cautela
- è possibile concludere il contratto preliminare
- nullità del preliminare per l’esistenza del divieto - possibile preliminare con decorrenza del termine di esecuzione dopo la scadenza del divieto - necessità del rispetto del diritto di prelazione dopo la scadenza del termine |
controllare eventuale previsione di clausole di divieto contenute nella convenzione edilizia ai fini dell’art. 1379 c.c.
la vendita definitiva è possibile
- nullità del contratto di vendita possibile azione civile per il recupero delle somme versate nel caso di insolvibilità del promettente venditore - controllo del diritto di prelazione per l’ente alienante ex legge n. 560/1993, a termine scaduto
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- richiesta e verifica della Convenzione Edilizia per eventuali divieti di alienazione in essa previsti (natura fattizia ex art. 1379 c.c.)
- controllare comunque il titolo di provenienza e Concessione Edilizia ai fini di eventuali divieti operati ex art. 1379 c.c., di materia quindi fittizia per l’esistenza di eventuali altre sanzioni
controllo del titolo di provenienza e verifica dell’esistenza temporale del divieto - richiesta della liquidazione del diritto di prelazione spettante all’Ente venditore
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PROVENIENZA DONATIVA
- riserva a favore di legittimari (coniuge, figli, ascendenti) - lesione della legittima - azione di riduzione e restituzione nei confronti della parte acquirente - impossibilità della rinuncia all’azione di riduzione da parte degli eredi finchè è in vita il donante
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Il preliminare può essere stipulato con cautela e dopo le necessarie verifiche
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il contratto di vendita definitivo può essere stipulato
- possibilità azione di restituzione da parte degli eredi legittimi (coniuge, figli , ascendenti)
- restituzione del bene o pagamento di una somma equivalente in denaro
- azione civile possibile nei confronti dei venditori
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- controllo del titolo di provenienza (donazione)
- verifica della situazione familiare e patrimoniale del donante
- verifica delle applicabilità della legge n.80/2005
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PRELAZIONE LEGALE
1) - immobili ad uso non abitativo
- immobili ad uso abitativo nelle ipotesi e limiti della legge n. 491/98
- prelazione ereditaria
- prelazione a favore dello Stato (“vincolo culturale”)
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Necessità di notifica dell’intenzione di alienare o del contratto preliminare
Opera non sul contratto preliminare ma dopo la vendita definitiva
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nella vendita definitiva in caso di violazione diritto di riscatto da parte del beneficiario con sostituzione nel contratto di vendita dietro versamento veramente del prezzo risultante dall’atto. - perdita della proprietà dell’immobile
La vendita definitiva è sospesa nella produzione degli effetti è sospensivamente condizionata all’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato
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- verificare l’esistenza di eventuali aventi diritto alla prelazione - assicurarsi dell’effettuata notifica del preliminare - acquisizione della rinuncia al diritto di prelazione
- assicurarsi presso il notaio rogante, dopo la stipula della vendita, della comunicazione all’Autorità Competente, della vendita intervenuta ai fini del decorso del termine di sessanta giorni - è vietato entrare in possesso dell’immobile |