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Acquisto sicuro

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Come, dove e con chi acquistare

L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.

Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?

Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni di così rilevante valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura giuridica il compito di assicurare il buon esito dell'investimento: il notaio. Figura connotata dalle caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.

Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed all'acquirente, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e, soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista, della compravendita.

Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell’affare.

Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.

E’ importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie, tanto per chi vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale compravendita.

Insidie che possono presentarsi sin dal momento della iniziale decisione di vendere o di acquistare.

Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una semplice proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita?

Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente?

E’ importante quindi muovere  i primi passi nel difficile mondo della compravendita  immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale

 

(tratto da una pubblicazione del Consiglio Nazionale del Notariato)

 

Guida ad un acquisto sicuro: considerazioni generali

 

 

CONSIDERAZIONI GENERALI

 

 

INTRODUZIONE

 

La decisione di procedere ad un'operazione di investimento immobiliare, sia esso finalizzato ad esigenze personali o familiari, sia esso finalizzato a scopi speculativi, costituisce pur sempre un atto di importanza spesso fondamentale nell'economia di un soggetto.

La procedura di acquisto comporta infatti, la necessità di una "fase precontrattuale", nella quale si procede ad un primo approccio contrattuale di espressione di un interesse  all'acquisto (proposta di acquisto), di una "fase di contrattazione preliminare" ("contratto preliminare" o "compromesso"), e di una "fase conclusiva" (atto di notaio o vendita definitiva).

Le prime due fasi, precontrattuale e preliminare, si svolgono, nella maggior parte dei casi, esclusivamente tra soggetti privati, senza alcuna assistenza giuridica e tecnica, al più con l'intervento almeno iniziale, del mediatore o agente immobiliare: in entrambe le fasi, pertanto, il più delle volte, ancora non si ha una effettiva conoscenza approfondita tecnico-giuridica e documentale, relativa al bene immobile, oggetto della trattativa, ma solo un approccio esclusivamente di tipo fisico (visita dell'immobile) e , anche se non sempre, di una prima minima e sommaria documentazione (titoli di provenienza, se richiesti).

In tali condizioni, di pressochè totale assenza di specifiche informazioni, l'acquirente procede sia alla sottoscrizione della "proposta di acquisto", con il versamento di una prima (seppur ancora non consistente) somma, e sia alla successiva sottoscrizione del "contratto preliminare" o "compromesso", con il versamento, invece, della prima somma consistente (20%-30% del prezzo, secondo gli usi, come caparra confirmatoria).

Tranne il caso, come si vedrà in seguito, di una "tutela rafforzata", ricorrente nell'ipotesi di contratto preliminare per atto di notaio, l'unico momento, in cui, nella maggior parte delle trattative, si assume una conoscenza specifica tecnico-giuridica dell'immobile, è quello della "fase conclusiva" dell'atto notarile di vendita definitiva, ovvero il momento in cui la trattativa e l'oggetto giunge nello studio del notaio di fiducia.

Il procedimento, così impostato, nella prassi prevalente, è estremamente pericoloso:

il perfezionamento, infatti, della fase preliminare (contratto preliminare) costituisce un momento decisivo ai fini della successiva vendita, essendo questo il momento in cui le parti si obbligano ad addivenire alla vendita definitiva, convenendo, anche in via esclusivamente privata e senza assistenza, tutte le clausole e condizioni che poi necessariamente regoleranno e obbligheranno le parti, anche nella vendita definitiva, ma, soprattutto, deducendo in contratto un bene immobile del quale non si ha ancora la completa conoscenza da un profilo sia oggettivo (tecnico-urbanistico-catastale) sia giuridico (esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri).

Il pericolo di una contrattazione preliminare incauta, peraltro, è collegato alla effettiva esposizione economica, sostenuta già nella fase preliminare, di somme spesso considerevoli.

Infatti la situazione patologica che può emergere (ed emerge molto più frequentemente di quello che si pensi) in sede di "fase conclusiva" (atto di notaio) ,è la conoscenza effettiva di tutti gli elementi (oggettivi, soggettivi e giuridici) relativi all'immobile, dai quali scaturiscono spesso l'impossibilità o la difficoltà (se non con gravi danni  economici) di giungere al rogito notarile di vendita definitiva, a causa dell'esistenza di circostanze problematiche e potenzialmente dannose, che, se conosciute prima, avrebbero orientato la trattativa preliminare  in modo diverso o addirittura l'avrebbero esclusa.

Il danno maggiore derivante da una contrattazione preliminare incauta è rappresentato dall'esborso delle somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconto prezzo, già versate, che, in caso di risoluzione del contratto preliminare, di impossibilità giuridica di addivenire alla vendita definitiva e in ogni caso di non perfezionamento della "fase conclusiva", il promittente venditore potrebbe non essere in grado di restituire, la somma a lui versata: l'impossibilità o la difficoltà della restituzione delle somme ricevute dal promittente venditore, (o del doppio della caparra, ai sensi di legge) potrebbe essere determinata, ancorchè per cause involontarie, dal fatto che, a sua volta, il promittente venditore ha versato analoga caparra confirmatoria per un suo acquisto contestuale, ovvero perchè si trovi in una improvvisa situazione di dissesto finaziario, o per sopravvenienza di procedure concorsuali o fallimenti.

In tal caso non resta che la necessità della proposizione di un'azione giuridiziaria per il recupero delle somme versate e dell'eventuale risarcimento danni, nei tempi noti per il perfezionamento di un giudizio civile e con le incertezze sull'esito di un'eventuale procedura esecutiva nei confronti del promittente venditore.

Questa "Guida" assolutamente non intende porsi come strumento tecnicamente giuridico, rivolto al mondo dei Giuristi e degli esperti, ma vuole porsi come una effettiva "Guida" pratica, seppure sommaria, rivolta agli Utenti privati, al cittadino qualunque, che, senza alcuna assistenza tecnica, si accinga a procedere ad un acquisto immobiliare.

Essa contiene l'evidenziazione di una serie (seppur non esaustiva) di circostanze ed ipotesi di pericolo per un privato che procede ad una "trattativa preliminare non assistita", al fine di evitare alcune problematiche e circostanze potenzialmente dannose, che potrebbero compromettere la conclusione dell'acquisto o  di renderlo difficoltoso, sia economicamente che giuridicamente.

La "Guida all'acquisto immobiliare", qui introdotta, peraltro, non intende affatto fornire certezza sui risultati perseguibili, ma cerca di fornire numerosi elementi di cautela necessari per un acquisto sufficientemente sicuro e, quindi, di limitare l'esposizione a conseguenze dannose, a seguito di comportamenti incauti o superficiali.

Resta comunque sempre primario il consiglio della opportunità, se non delle necessità, del ricorso all'assistenza di un tecnico legale (soprattutto il notaio di fiducia che rogherà l'atto definitivo), proprio nella fase della redazione e stipula di un "contratto preliminare", che rappresenta sicuramente il momento centrale in tutta la procedura di acquisto immobiliare.

 

 

Le prime fasi dell'acquisto

1. L'acquisto immobiliare.

L'acquisto di un immobile rappresenta, per la maggior parte dei casi, atto di grande importanza e di particolare incidenza  nell'economia di un soggetto, spesso determinandosi come atto di disposizione di risparmio derivante da anni di lavoro.

L'importanza e la delicatezza di un'operazione immobiliare assume portata di ancora più rilevanza in considerazione del fatto che, per prassi prevalente, tutta la fase delle trattative e delle transazioni preliminari, nella maggior parte dei casi, si sviluppa tra privati, spesso sconosciuti tra loro, ancorchè con l'intermediazione di un agente immobiliare (anch'esso quasi sempre sconosciuto), con disposizioni di carattere economico e consegna di somme spesso rilevanti (caparra confirmatoria pari al 20-30% del prezzo).

Tutto ciò, senza la garanzia di una conoscenza tecnica, giuridica, oggettiva e soggettiva della situazione, e senza l'assistenza di soggetti terzi (notaio come pubblico ufficiale rogante) che garantiscano e assicurino la conoscenza, la regolarità e la sicurezza dell'atto in essere, come avviene invece in sede di compravendita definitiva.

 

2. La proposta irrevocabile di acquisto

Nella procedura di acquisto immobiliare la fase della trattativa preliminare e, in particolare, la stipula del "contratto preliminare",  o "compromesso", rappresenta l'atto cruciale e centrale di tutto il processo di acquisto, e quindi, il momento simbolico che regolerà poi tutta l'operazione.

Tuttavia, ancora prima della conclusione del "contratto preliminare o compromesso" vi è un altro momento di particolare delicatezza e importanza, per gli effetti giuridici che ne derivano, rappresentati, nella prassi prevalente, dalla c.d. "proposta irrevocabile di acquisto" o "proposta di contratto".

Questo atto, sottoscritto dall'acquirente potenziale interessato, rappresenta la manifestazione della propria "proposta contrattuale di acquisto", verso il venditore, esclusivamente unilaterale, essendo il venditore libero di accettarla o meno; rappresenta quindi il primo atto simbolico, con l'effetto importante della nascita di un "obbligo irrevocabile a contrarre" per l'acquirente: con l'accettazione da parte del venditore (accettazione della proposta di acquisto) si perfeziona, a stretto rigore di logica giuridica, il contratto preliminare, se non addirittura  la vendita definitiva(secondo la formulazione della proposta): il successivo contratto preliminare rappresenta solo una successiva riproduzione negoziale del contratto già intercorso per effetto dell'accettazione, e, nel caso di vendita definitiva, l'atto notarile si pone come "ripetizione per atto pubblico o per scrittura privata autenticata" di un consenso alla vendita, con tutti gli effetti ad esso connessi (art. 1376 C.c.), già intervenuto e perfezionato per effetto dell'incontro proposta-accettazione, manifestati per atto scritto, essendo la forma scritta richiesta "ad substantiam"

Di qui l'importanza assoluta a procedere già in questa fase con la massima cautela, soprattutto in riferimento alla sottoscrizione di moduli già prestampati e forniti dall'agenzia immobiliare, acquisendo le informazioni più complete possibili, ancorchè sommarie, e procedendo ad una attenta lettura della proposta da sottoscrivere.

E' consigliabile, pertanto, in questo fase di proposta irrevocabile, tenere conto di tre cautele principali, in caso di impossibilità ad ottenere le primarie informazioni:

a) verifica del titolo di provenienza per accertare l'effettiva titolarità e proprietà del bene;

b) versamento di una somma minima, all'atto della proposta (massimo l'1% del prezzo) con assegno non trasferibile, intestato al venditore;

c) apposizione di una condizione sospensiva o risolutiva alla proposta d'acquisto subordinando gli effetti di essa alla liceità, regolarità urbanistica, e alla verifica dello stato giuridico del bene oggetto della trattativa.

 

3. Il contratto preliminare

Il "contratto preliminare" o "compromesso", rappresenta il primo incontro effettivo delle volontà dei contraenti (venditore e acquirente) che si determinano ad una operazione di compravendita immobiliare.

E' questo pertanto, il vero "momento cruciale e centrale", dell'intera procedura di acquisto, essendo questo il momento dell'effettiva contrattazione di tutti gli elementi contrattuali e la definizione di tutti gli aspetti finanziari e giuridici che regolano il processo di acquisto.

Il contratto preliminare o compromesso, infatti è, come è noto, il contratto con il quale la parte venditrice e la parte acquirente si obbligano a concludere il contratto definitivo di vendita e, quindi, è questo il momento in cui vengono disciplinati tutti gli aspetti e convenute tutte le clausole che poi "obbligatoriamente" dovranno essere recepite e inserite nell'atto finale di compravendita o che comunque, obbligheranno le parti ad osservarle in tutto il proseguo della trattativa.

Questo è il momento peraltro, in cui materialmente si procede al pagamento della caparra confirmatoria e/o all'acconto prezzo e al versamento delle somme necessarie, spesso considerevoli.

Il "compromesso" pertanto dovrebbe garantire una prima forma di "tutela generale" per entrambe le parti del contratto, nel senso di predeterminare il contenuto del futuro contratto di compravendita, negli aspetti fondamentali (immobile, prezzo, modalità di pagamento, disposizioni relative alla qualità del bene, alla sua commerciabilità ed alle sue caratteristiche, consegna del  bene, spese condominiali, ecc...)

Affinchè il contratto preliminare possa svolgere tale funzione sarà quindi necessario che venga redatto con particolare cura e meticolosità, acquisendo tutta la necessaria documentazione e conoscenza relativa alle varie problematiche e circostanze che possano incidere sulla conclusione del contratto definitivo di vendita (rogito notarile).

 

4. La caparra confirmatoria

Una volta giunti, alla stipula del contratto preliminare o compromesso, l'aspetto più delicato e maggiormente generatore di pericoli è rappresentato dalla caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria rappresenta, infatti,  un'anticipazione di somme, da valere sul prezzo a vendita definitiva conclusa, versate dalla parte promissaria acquirente  e costituisce quindi il primo cruciale momento di esposizione  effettiva al danno per l'acquirente incauto, per tutte le problematiche e i pericoli insiti in una contrattazione preliminare non sicura o condotta in modo superficiale o non "assistita".

La caparra confirmatoria, come è noto giuridicamente, svolge una funzione di predeterminazione del risarcimento  del danno subito dalla parte che vuole adempiere a fronte dell'inadempimento dell'altra parte, che non vuole o non può adempiere.

Gli effetti che derivano dalla previsione della caparra confirmatoria sono:

a) in caso di adempimento di entrambe le parti (rogito definitivo), viene imputata al prezzo dovuto;

b) in caso di inadempimento della parte acquirente può essere trattenuta dalla parte venditrice;

c) in caso di inadempimento della parte venditrice, la parte acquirente potrà esigere il doppio della caparra.

Dal punto di vista più strettamente economico invece la caparra (come l'eventuale acconto prezzo) rappresenta il primo momento di effettivo esborso economico per l'acquisto dell'immobile, senza ancora alcuna garanzia specifica sulla futura definitiva stipula della compravendita (rogito notarile)  e, quindi, dell'acquisizione della proprietà: questa può  non giungere a perfezionamento per tutti i pericoli e le problematiche connesse ad un acquisto immobiliare e che possono essere identificati in quattro categorie:

a) di carattere soggettivo (relativi al soggetto - parte venditrice promittente):

falsa identità del venditore, falsità del titolo di provenienza, mancanza della completa e totale titolarità del bene (comproprietà, non riferita, con il coniuge, con altri comproprietari pro indiviso), difetto della capacità di disporre dell'intero bene, difetto del potere di rappresentanza (mancanza della procura, falsità della procura, "falsus procurator"), difetto del potere di rappresentanza (in caso di società)

 

b) di carattere oggettivo ( relativi allo stato di diritto del bene, ai gravami e vincoli sul bene tali da impedire o rendere onerosa la stipulazione  della vendita definitiva):

identificazione e difformità catastale, frazionamenti e fusioni non autorizzate, mutamenti di destinazione d'uso, assenza di titoli urbanistici, spese condominiali pregresse, iscrizioni e gravami pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri conservativi, giudiziari o penali)

 

c) di carattere urbanistico (relativi alla regolarità e commerciabilità urbanistica del bene e della regolarità e legittimità degli eventuali condoni edilizi):

irregolarità e abusi edilizi, mancanza, irregolarità o impossibilità del condono edilizio, mancati versamenti di oblazioni e oneri concessori, incommerciabilità del bene, provvedimenti sanzionatori e sequestri per reato urbanistico;

 

d) di carattere giuridico (relativi a eventuali divieti di alienazione, diritti di "prelazione legale", "vincoli culturali"):

vincoli di inalienabilità da leggi urbanistiche ed edilizie, vincoli di inalienabilità per provenienza da Dismissioni pubbliche o Ater e altri, vincoli di inalienabilità da edilizia convenzionata o sovvenzionata o da Convenzioni edilizie, vincoli di "bene culturale", inosservanza delle procedure di rispetto del diritto di prelazione dello Stato, diritti di prelazione legale o ereditaria, beni di provenienza da donazione.

 

5. Il contratto preliminare per atto di notaio.

Il contratto preliminare (o "compromesso")stipulato privatamente o attraverso l'opera del mediatore e/o agente immobiliare, e le pattuizioni in esso contenute, spiegano la loro efficacia "esclusivamente tra le parti"  e quindi non sono opponibili ai terzi.

L'efficacia solo "interna" del preliminare, pertanto, pone una serie di problemi, che possono compromettere la tutela dell'acquirente, provocando gravi danni. I casi più frequenti possono essere:

a) il promittente venditore, Tizio, dopo aver stipulato un contratto preliminare con Caio, per un determinato immobile, subito dopo vende lo stesso immobile, con rogito notarile definitivo, ad un altro soggetto Mevio;

b) dopo la stipula di un preliminare tra Tizio (venditore) e Caio (acquirente) e prima della vendita definitiva, un terzo, Mevio, creditore di Tizio, a seguito del mancato soddisfacimento di un suo credito, procede al pignoramento o al sequestro conservativo dell'immobile che è ancora di proprietà di Tizio, ma già oggetto di compromesso;

c) Il promittente venditore Tizio, dopo la stipula del contratto preliminare con Caio, stipula un'altro contratto preliminare, con incasso di ulteriore caparra e acconti, con altro potenziale acquirente (Mevio);

d) dopo la stipula di un preliminare tra Tizio (venditore) e Caio  (acquirente) e prima della vendita definitiva Tizio fallisce, con acquisizione della caparra confirmatoria e delle altre somme versate alla massa fallimentare.

Il nostro ordinamento, per ovviare a queste conseguenze, spesso disastrose e negative, ha previsto  un rimedio che comporti una "tutela rafforzata": il contratto preliminare stipulato per atto pubblico di notaio o con scrittura autenticata da notaio.

Il preliminare per atto di notaio, dunque, comporta  il rimedio primario della "trascrizione del preliminare", con un effetto prenotativo, di efficacia e di conoscibilità  anche nei confronti di terzi: ciò, da un lato (nei casi di cui alle precedenti lett. a), b) e c)),  rende il bene immobile insensibile alle vicende successive alla stipula del preliminare, e, dall'altra, (nei casi di cui alla precedente lett. d)), riconosce ai crediti dell'acquirente per caparra o acconto pagati un "privilegio speciale" sui beni immobili oggetto del contratto, al verificarsi di certe condizioni.

Il contratto preliminare stipulato, con l'intervento del ministero notarile, quindi, rappresenta la forma di tutela più completa, verificandosi in tal modo quei controlli di legalità e di certezza, ad opera del notaio-pubblico ufficiale rogante, tale da assumere una maggior conoscenza e tutela per l'acquirente, da un duplice profilo:

a) effetto di pubblicità e conoscibilità da parte dei terzi dell'esistenza di un contratto preliminare di acquisto su un certo immobile (trascrizione);

b) prima verifica giuridica della trattativa e dell'oggetto di essa (controllo di legalità da parte del notaio), con la verifica di tutte le condizioni giuridiche, oggettive e soggettive, relative al bene compromesso in vendita.

 

( tratto da uno scritto del notaio Elio Casalino " Il contratto preliminare: guida ad un acquisto sicuro")

 

Il deposito del prezzo presso il Notaio

DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO

 

Nelle schede precedenti, relative all’argomento “Acquisto sicuro”, sono stati esaminati i pericoli e i rischi della fase preliminare dell’acquisto e del momento della contrattazione preliminare, che, come si è detto, si svolge il più delle volte  tra privati, che non si conoscono tra loro,  e senza l’assistenza di un tecnico del diritto (notaio) che possa garantire il buon esito di un contratto preliminare.

Ma, i pericoli e i rischi di un investimento immobiliare non si esauriscono con la fase preliminare: nonostante, infatti, si giunga ad una regolare conclusione del contratto definitivo di vendita, con il rogito notarile, i pericoli medesimi e il rischio di un grave danno continuano a persistere anche dopo la stipula notarile dell’atto definitivo di vendita, per il possibile verificarsi della fattispecie che segue.

L’atto notarile di vendita viene stipulato sulla base di visure, ipotecarie e relative alla situazione giuridica dell’immobile, che (a seconda dello stato di aggiornamento dei Registri Immobiliari) fanno stato fino al giorno precedente la data di stipula (eccezionalmente fino al giorno della stipula).

L’atto notarile di vendita è, come è noto, soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari, trascrizione che normalmente viene eseguita nel più breve tempo possibile (anche se l’art. 2671 c.c. prevede un termine massimo di trenta giorni): solo dal momento della effettuata trascrizione la vendita è opponibile ai terzi e il procedimento di acquisto è definitivamente concluso.

Ora, dal momento dell’ultima visura aggiornata all’atto della stipula, fino al momento della trascrizione dell’atto, intercorrono diversi giorni (che possono andare da un minimo di tre ad un massimo di trenta), durante i quali la parte acquirente è totalmente esposta al rischio che, nel suddetto intervallo, e prima della trascrizione dell’atto, vengano iscritte nei Registri Immobiliari, a carico dell’immobile acquistato (e del venditore) ipoteche, pignoramenti, sequestri, o altre formalità pregiudizievoli: tali formalità pregiudizievoli, iscritte prima della trascrizione dell’ atto di vendita,  saranno a quel punto totalmente opponibili all’acquirente dell’immobile, che ne assume tutte le conseguenze dannose.

In molti Paese stranieri, soprattutto in Francia, l’ordinamento giuridico prevede, al fine di tutelare in modo pieno e assoluto, sia l’acquirente (che altrimenti sarebbe colpito e pregiudicato dalle nuove e sconosciute formalità pregiudizievoli), sia il venditore ( che altrimenti dovrebbe rispondere per danni nei confronti dell’acquirente, pur con tutte le lungaggini giudiziarie) che il prezzo della vendita “resti depositato presso il notaio” fino al momento della trascrizione e dell’aggiornamento delle visure a quell data: il notaio, pertanto, a seguito del deposito del prezzo, assume l’ incarico di verificare, una volta trascritto l’atto di vendita, che nell’ intervallo di tempo sopra descritto non siano intervenute formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile acquistato.

La somma depositata, a quel punto, verrà quindi svincolata a favore della parte venditrice, se nessuna formalità pregiudizievole è intervenuta, in un breve lasso di tempo dalla stipula.

Pertanto, al fine di eliminare completamente i rischi e pericoli sopradescritti, potrebbe essere consigliabile (soprattutto nei casi maggiormente a rischio) depositare il prezzo della vendita presso il Notaio, con svincolo della somma appena effettuata la trascrizione e verificata la inesistenza di sopraggiunte formalità pregiudizievoli.

 Sarebbe opportuno e consigliabile, tuttavia, che la decisione eventuale di servirsi di questo meccanismo e prassi fosse già prevista in sede di conclusione del contratto preliminare che dovrebbe contenere (soprattutto nei casi di maggior rischio) una apposita clausola che preveda testualmente:

“Il pagamento del prezzo sarà effettuato con le seguenti modalità:

a)      quanto ad euro……… vengono versate in data odierna, a titolo di caparra confirmatoria (o:acconto prezzo) dalla parte promettente acquirente alla parte promettente venditrice, la quale ne rilascia quietanza;

                b)     quanto ad euro…….. dovranno essere versate al momento dell’atto notarile di vendita: tale somma dovrà essere consegnata in deposito al notaio rogante (e iscritta nel Repertorio Somme e Valori), che provvederà a svincolarla, a favore della parte venditrice, solo dopo aver trascritto l’atto ed aver accertato l’inesistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, non conosciute al momento dell’atto definitivo di vendita.”

 

 

 

 

I pericoli di un acquisto: schema riepilogativo